第一条 为加强对住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《山东省物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《日照市物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

　　第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、单元门及楼宇对讲、绿地、道路、围墙、大门、监控（门禁）设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库及充电设施、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

　　第五条 市住房和城乡建设主管部门会同市财政部门负责本市行政区域内维修资金的指导和监督工作。

　　市级物业主管部门负责日照街道、石臼街道、秦楼街道、卧龙山街道、香河片区维修资金的交存、使用和管理工作。

　　镇人民政府（街道办事处）落实维修资金的使用管理和续交工作，负责调解处理发生的纠纷；社区居委会协助镇人民政府（街道办事处）做好相关工作。

　　第六条 出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。

　　第七条 业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

　　业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受物业主管部门的管理和监督，在物业主管部门选定的银行设立维修资金专户。

　　第八条 市级物业主管部门应当建立全市统一的维修资金管理信息系统，提高维修资金管理效率。

　　第九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业，应当按照本办法的规定交存维修资金。

　　商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的标准为标准层六层（含六层）以下的多层住宅70元，标准层七层(含七层)以上的高层和非住宅建筑90元。单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）按照每个1500元交存。

　　第十条 商品住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。建设单位应当与业主在购房合同中约定按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。

　　第十一条 截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

　　第十二条 物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。

　　（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业服务区域设总账，按房屋户门号设分账。

　　（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按照物业服务区域设总账，按幢设分账。

　　第十三条 物业服务区域内的公共收益主要包括利用物业服务区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。

　　第十四条 公共收益扣除业主委员会（物业管理委员会）办公和业主大会同意的其他经费后，剩余部分用于交存、补充维修资金，具体交存比例由业主大会决定。

　　第十五条 房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30%的，物业主管部门应当向小区业主委员会(物业管理委员会)或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交，续交标准按照原首期住宅专项维修资金的交存标准确定。

　　业主逾期不续交维修资金的，业主委员会（物业管理委员会）居民委员会应当书面催告在合理期限内续交；业主拒不履行续交义务的，业主委员会（物业管理委员会）可以通过法律途径解决。

　　计划使用主要适用于可以提前预见的乐鱼app，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，通常一次集中表决一个或多个维修项目，可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

　　一般使用主要适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备非紧急性的维修、更新和改造，通常一次表决一个维修项目。

　　应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造，采取应急程序时事前不用表决、事后公示。

　　支持和鼓励建立救急维修制度，以小区为单位建立救急维修账户，通过业主共同决定，将房屋账户增值部分和公共收益存入救急维修账户，用于紧急情况下的维修。

　　第十七条 计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第十八条 维修资金计划使用，由业主委员会（物业管理委员会）根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门审核备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应当由业主委员会（物业管理委员会）和物业服务人签订委托协议书后执行。

　　支持和鼓励按照计划使用程序申请使用维修资金，购买与电梯维修、更新、改造有关的保险和电梯公共责任险。

　　第十九条 维修资金的计划使用程序，业主委员会（物业管理委员会）或者其委托的物业服务人应当按照规定通过公开招标等方式，选聘信用较高、具有相应能力的维修单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知物业主管部门划款。

　　第二十条 维修资金的一般使用程序，业主委员会（物业管理委员会）物业服务人接到业主报修或者发现问题后，联合进行现场核实，由业主委员会（物业管理委员会）组织编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报物业主管部门审核备案并组织实施。

　　第二十二条 出现需应急维修情形时，物业服务人或业主应当将有关情况报告业主委员会（物业管理委员会）和社区居委会，经现场共同查验确认后，由业主委员会（物业管理委员会）立即组织编制预算清单，连同现场查验报告等资料，报物业主管部门审核备案并组织维修。

　　各区县、功能区物业主管部门可以建立应急维修单位目录库。探索成立国有房屋修缮中心（公司），提高应急救急维修效率。

　　第二十三条 维修组织单位应当选聘具有相应能力的维修单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。

　　第二十四条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。

　　第二十五条 应急维修工程竣工验收后，维修组织单位应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

　　相关业主在公示期间提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可以向镇人民政府（街道办事处）申请调解。调解不成的，可直接向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第二十六条 计划使用和一般使用原则上开工7日内拨付总工程款的50%，竣工验收后15日内再拨付总工程款的50%，维修组织单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。工程保修期参照国家有关规定执行。

　　第二十七条 因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

　　（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

　　第二十九条 未建立维修资金或者维修资金房屋账户余额不足的，维修、更新和改造费用由相关业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊。

　　第三十条 物业主管部门应当采用公开招标方式或按照财政部门有关规定，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专项维修资金专户管理银行，控制专户管理银行数量。

　　第三十一条 经业主大会决定，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向物业主管部门提交以下材料：

　　第三十二条 维修资金账户应当转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到维修单位账户或约定的单位账户中。

　　第三十三条 维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会监督。

　　维修资金增值收益应当每年定期分配到业主房屋账户；物业主管部门、业主委员会应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

　　第三十四条 物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定、活期组合存款和购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值效益的最大化。

　　第三十五条 房屋转让时，出让人应当告知买受人维修资金交存及使用情况；办理转移登记后，该房屋账户中结余的维修资金余额随房屋所有权自动转移；房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第三十六条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第三十八条 物业主管部门应按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。

　　第三十九条 收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。

　　第四十条 市住房和城乡建设主管部门应当会同市财政部门加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动。

　　第四十一条 根据原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）的规定，未按本办法规定交存首期维修资金、建设单位将房屋交付给购房人的，由县级以上地方人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按裁量标准，处以3万元以下的罚款。

　　第四十二条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按规定交存、补交、续交维修资金，导致延误维修时机给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担相应法律责任。

　　第四十三条 未成立业主委员会（物业管理委员会）的住宅小区，由社区居委会代行本办法规定的业主委员会、物业管理委员会职责。

　　第四十四条 本办法所称维修组织单位包括业主委员会、物业管理委员会、社区居委会、物业服务人等。

　　维修单位包括参与维修资金使用活动的招标、施工、监理、造价、审计等企业或机构。

　　第四十五条 保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

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